Mail Boucicaut à Fontenay-aux-Roses

Conçu dans les années 70, ce centre commercial intègre une trentaine de commerces ainsi qu’une piscine municipale en sous-sol. L’ensemble immobilier du mail Boucicaut se compose de plusieurs constructions à l’architecture et à l’organisation spatiale typique de l’urbanisme des années 70.

Cet ensemble a été réalisé comme un quartier à part entière, sans voiture en surface, avec ses propres cheminements piétons, ses logements, commerces, bureaux et services.

Le mail en 1980

Localisation

Situé en plein cœur de ville de Fontenay-aux-Roses, entre la place de la mairie, la place du Général-de-Gaulle et la place de la Cavée, le mail Boucicaut concentre de multiples fonctions et participe à l’attrait du centre ville en pleine rénovation.

Contexte

Le quartier accueille aujourd’hui :

• 342 logements ;
• 1 supermarché et plus de 20 commerces ;
• 1 bureau de poste ;
• 1 piscine intercommunale ;
• des bureaux et services.

Malgré un positionnement central, le quartier souffre de dysfonctionnements : commerces peu visibles, architecture veillissante, des équipements et services difficilement accessibles…

Le mail Boucicaut est composé d’une imbrication de bâtiments constituant un ensemble immobilier des années 70.

Cet ensemble compte six copropriétés :

• copropriété de la résidence CORREZE ;
• copropriété des bâtiments B1, B1A, B2 et B3 ;
• copropriété de la résidence ARTOIS ;
• copropriété de la résidence BRETAGNE ;
• copropriété de la résidence TOURAINE ;
• copropriétés de la résidence GASCOGNE.

Les espaces communs sont régis par une association syndicale libre (ASL). Un cahier des charges définit les modalités de réparation et de fonctionnement de ces espaces communs.

Le centre commercial est composé d’une trentaine de commerces pas toujours visibles. Le défaut d’investissement et le manque de visibilité conduisent à une obsolescence de l’ensemble (à l’exception de quelques commerces – supermarché, banques notamment – directement accessibles de la rue Boucicaut)

L’imbrication des espaces et la mutualisation des usages ne rendent pas lisibles les accès. Ainsi, l’accès à la piscine est confidentiel.

L’objectif est d’intégrer le mail Boucicaut dans le projet d’amélioration du centre-ville.

Cela passe par :

• des cheminements publics clairement identifiés ;
• des façades commerciales facilement accessibles et visibles.

La Ville de Fontenay-aux-Roses s’est engagée dans une politique ambitieuse de redynamisation de son centre-ville, notamment en matière d’offre commerciale. A travers une logique de projets structurants autour des places urbaines, elle s’est engagée dans l’amélioration du linéaire de la rue Boucicaut.

En 2017, la ville de Fontenay-aux-Roses confiait à la SPLA PANRAMA, aujourd’hui Vallée Sud Aménagement, un mandat d’études préalables en vue d’étudier les conditions techniques, juridiques et financières de faisabilité de la requalification du Mail Boucicaut.

Le projet urbain

Plusieurs axes de réflexions ont été étudiés :

• traitement des espaces communs à usage public ;
• reconfiguration commerciale conduisant à l’acquisition de lots de copropriété (et la gestion des titulaires de baux commerciaux) en vue de leur démolition ;
• conditions de rénovation de la piscine municipale (dans la copropriété B1-B1A-B2 et B3) ;
• conditions de création de nouvelles constructions dans cet ensemble.

Le comité de pilotage réalisé en juin 2018 fait état d’un projet de requalification de l’ensemble faisant ressortir un bilan d’aménagement déficitaire. Le total des dépenses pour mener à bien le projet est de l’ordre de 14 millions d’euros HT.

Pour lancer le projet en phase opérationnelle, le périmètre du projet a donc été revu.

Le projet ainsi présenté prévoit la maîtrise foncière des espaces communs, ainsi que des îlots où se situent les commerces Tatto/ ainsi que la Banque Populaire / Nicolas et l’îlot composé de l’ex Royal Fontenay.

La maîtrise foncière de ces ensembles va permettre de libérer l’espace. Elle sera accompagnée d’une requalification des modalités de gestion et accès de la piscine publique, ainsi que l’ensemble de l’espace devenu public.

Une construction dans le prolongement du mur pignon de l’immeuble Touraine vient finaliser cette nouvelle place.

Parallèlement, la ville de Fontenay-aux-Roses sollicite la SEM Vallée Sud Développement pour acquérir à l’amiable les autres murs de commerces du mail dont les propriétaires souhaiteraient se dessaisir. Les autres commerces du mail ne sont donc pas dans le périmètre de la présente concession d’aménagement.

Par ailleurs, il est bien précisé que le projet d’aménagement ne touche en aucun cas les logements existants des copropriétés du mail.

Concernant les espaces publics, il est attendu un verdissement des espaces avec une végétalisation et une perméabilisation des zones de pleines terres.

Cette opération doit permettre la réalisation de l’opération d’aménagement du mail Boucicaut à Fontenay-aux-Roses et notamment du programme défini :

• la végétalisation des espaces publics ;
• la construction d’un immeuble de logements avec rez-de-chaussée et toiture à usage commercial ;
• la requalification des accès et modalités de gestion de la piscine publique.

Après une phase d’études en 2021, le démarrage des travaux pourrait avoir lieu au cours de l’année 2022.

Vallée Sud Aménagement s’est vu confier par l’EPT Vallée Sud – Grand Paris, la concession d’aménagement du mail Boucicaut

À ce titre, Vallée Sud Aménagement assure les missions suivantes :

• Acquérir, à l’amiable ou par voie de préemption ou d’expropriation, prendre à bail emphytéotique ou à construction, tout ou partie des biens immobiliers bâtis ou non bâtis et les droits mobiliers compris dans le périmètre de l’opération, ainsi que ceux qui, situés en dehors de ce périmètre, sont nécessaires pour la réalisation de l’opération,
• Acquérir éventuellement en l’état futur d’achèvement de coques brutes, fluides en attente les ouvrages destinés à accueillir les commerces du projet
• Gérer les biens acquis, faire procéder aux démolitions nécessaires,
• Mettre en œuvre les études complémentaires qui permettront de circonscrire avec précision le projet d’aménagement avant sa réalisation ainsi que l’accomplissement des démarches, procédures administratives et réglementaires préalables à l’aménagement,
• Aménager les sols et réaliser les équipements d’infrastructures propres à l’opération et destinés à être remis au Concédant ou aux autres collectivités publiques ou groupements de collectivités intéressés, aux associations syndicales ou foncières, ainsi qu’aux concessionnaires de service public,
• Mener les études de programmation et de maîtrise d’œuvre, réaliser ou faire réaliser puis remettre au Concédant ou aux autres collectivités publiques ou groupements de collectivités intéressés les équipements tels qu’ils sont définis par les documents énoncés en l’article 1 ci-dessus ; les équipements publics d’infrastructure (réseaux, voies, place, espaces verts, mail …) et de superstructures,
• Céder les biens immobiliers bâtis ou non bâtis les concéder ou les louer à leurs divers utilisateurs dans les conditions définies à l’article 18 de la présente concession étant précisé que le concessionnaire devra assurer en particulier la gestion locative des cellules commerciales qu’il aura éventuellement aménagées dans le cadre de la concession jusqu’à la revente des locaux commerciaux,
• Mettre au point, le cas échéant, les conventions devant être conclues entre le Concédant et le constructeur,
• Conclure, le cas échéant, avec les propriétaires les conventions définissant les conditions dans lesquelles ces propriétaires participent à l’aménagement,
• Monter les différents dossiers de subventions, gérer les demandes, les encaissements et en établir le suivi, le concessionnaire devra assistance à la collectivité dans les montages des dossiers dont la subvention serait perçue par le concédant,
• Contrôler et assurer le respect des conditions de cessions des biens mobiliers et immobiliers,
• Assurer en lien avec le Concédant, la Ville de Fontenay-aux-Roses et leurs conseils, la cohérence du projet urbain global,
• Mettre en place et gérer les actions de communication,
• Assurer l’ensemble des tâches de conduite et de gestion de l’opération.

Concédant : EPT Vallée Sud – Grand Paris

Concessionnaire : SPL Vallée Sud Aménagement

Maîtrise d’œuvre des espaces publics : Sorec (BET VRD) – Format Paysage

OPC interchantiers : Agance 360°

Négociateur foncier : Segat

Assistance juridique : Sartorio Avocats

Programmiste réhabilitation de la piscine : H20

Bureau d’étude concertation :Etat d’Esprit Stratis

Maitrise d’œuvre de la nouvelle construction :Daudré-Vignier & Associés